English
Thuật ngữ GFA là đơn vị đo lường phổ biến thường được thấy trong các hợp đồng, hồ sơ pháp lý khi thuê hoặc mua bán các dự án bất động sản như tòa nhà văn phòng. Vậy GFA là gì trong tổng thể một công trình xây dựng? Trong bài viết dưới đây, Inspire Hub sẽ trình bày định nghĩa GFA, công thức tính cùng cách phân biệt các thuật ngữ diện tích liên quan như CFA, NFA, GBA và NSA.
GFA là gì? Vai trò của GFA trong xây dựng
Thông tư số 03/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành về phân cấp công trình xây dựng, GFA là chữ viết tắt của Gross Floor Area, dịch sang tiếng Việt nghĩa là tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình. Chỉ số này bao gồm toàn bộ mặt sàn của các tầng trong tòa nhà, từ tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái đến tầng mái tum.
Ngoài ra, tại Công văn 601/BXD-HĐXD của Bộ Xây dựng, diện tích sàn của từng tầng được tính bao gồm cả phần tường bao hoặc tường chung của nhà, cùng diện tích mặt bằng của lôgia, ban công, cầu thang và giếng thang máy.
Công thức tính diện tích GFA chuẩn
Công thức phổ biến nhất để xác định GFA là nhân diện tích sàn từng tầng với tổng số tầng của công trình, theo biểu thức GFA = Z × H
Trong đó:
- Z là diện tích sàn mỗi tầng sau khi trừ đi phần không gian công cộng
- H là số tầng của tòa nhà
Ví dụ minh họa: Một tòa nhà văn phòng quy mô 10 tầng (H=10) có tổng diện tích xây dựng mỗi mặt sàn là 800 m², trong đó phần diện tích công cộng gồm sảnh thang máy, hành lang chung và khu kỹ thuật chiếm 150 m² trên mỗi tầng.
- Xác định diện tích sàn: Z = 800 – 150 = 650 m²
- Tính tổng diện tích sàn: GFA = Z x H = 650 x 10 = 6.500 m²
Như vậy, tổng diện tích sàn GFA tính theo biểu thức trên của tòa nhà là 6.500 m².
Cách phân biệt GFA với các chỉ số diện tích khác
Bên cạnh GFA, ngành bất động sản và thiết kế nội thất còn quy ước 3 thuật ngữ quan trọng khác như GBA (Gross Building Area) là tổng diện tích bao quát nhất tính từ mặt ngoài tường bao gồm toàn bộ dấu chân vật lý của công trình, CFA (Conditioned Floor Area) chỉ giới hạn ở phần diện tích thực tế có lắp hệ thống điều hòa nhiệt độ và NFA (Net Floor Area) là diện tích sử dụng thực tế sau khi đã trừ đi tường, cột, hành lang và khu vực kỹ thuật chung.
Điểm khác biệt giữa GFA và CFA là gì?
GFA và CFA khác nhau ở phạm vi tính toán và mục đích sử dụng, trong khi GFA tính tổng diện tích sàn xây dựng bao gồm cả phần kết cấu và không gian công cộng thì NFA chỉ tính phần diện tích sử dụng thông thủy thực tế sau khi đã loại bỏ toàn bộ các khu vực phụ trợ đó.
Sự khác nhau giữa GFA và NFA là gì?
Khi so sánh GFA và NFA, điều khác biệt nằm ở phạm vi đo đạc và ứng dụng thực tế khi GFA là chỉ số pháp lý để xin cấp phép và tính hệ số sử dụng đất còn NFA chỉ tính phần diện tích không gian thông thủy thực tế mà người dùng khai thác sau khi đã trừ đi các chi tiết kết cấu và khu vực công cộng đó, trở thành cơ sở trực tiếp để định giá giao dịch và tính tiền thuê bất động sản.
Với các dự án thiết kế văn phòng cho thuê, việc xác định đúng NFA giúp chủ đầu tư và khách thuê đánh giá hiệu quả khai thác mặt bằng, số lượng chỗ ngồi và cách bố trí văn phòng hay khu chức năng. Trong quá trình ký hợp đồng thuê văn phòng, các chỉ số như GFA, NFA hoặc diện tích tính phí cần được thể hiện rõ để hạn chế tranh chấp về diện tích thuê và chi phí thực tế.
>> Xem thêm: Hợp đồng thuê văn phòng có cần công chứng không?
GBA và GFA khác nhau như thế nào?
GBA và GFA có sự tách biệt nằm ở phạm vi ranh giới đo đạc và mục đích pháp lý. Trong khi GBA là tổng diện tích tính từ mặt ngoài tường bao phản ánh toàn bộ dấu chân vật lý và chi phí thi công thực tế của công trình thì GFA thường đo theo mặt trong trường bao hoặc quy chuẩn xây dựng.
Bảng so sánh nhanh cách phân biệt GFA với NFA, NSA, CFA, GBA
Nhìn vào bảng trên, có thể thấy thứ tự từ diện tích lớn nhất đến nhỏ nhất thường đi theo chiều GBA, GFA, CFA, cuối cùng là NFA hoặc NSA. Trong đó, chỉ riêng GFA có cơ sở pháp lý rõ ràng tại Việt Nam, các chỉ số còn lại chủ yếu dựa trên quy ước chung của ngành xây dựng và bất động sản, do đó việc so sánh giá thuê giữa các tòa nhà cần đối chiếu kỹ chỉ số đang được sử dụng, kết hợp với các kinh nghiệm thuê văn phòng thực tế để đánh giá đúng diện tích sử dụng, phí dịch vụ và điều khoản hợp đồng.
Việc hiểu rõ GFA, NFA và các chỉ số diện tích liên quan sẽ giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí thuê văn phòng chính xác hơn, tránh nhầm lẫn giữa diện tích xây dựng và diện tích sử dụng thực tế. Nếu bạn đang tìm kiếm không gian làm việc minh bạch, linh hoạt tại khu đô thị Sala, hãy liên hệ ngay với Inspire Hub để được tư vấn chi tiết về tỷ lệ GFA/NFA tối ưu và đặt lịch tham quan thực tế ngay hôm nay!
